צילום: משה מילנר, לע"מ קיבוץ שכר בשנת 2003 קרקע חקלאית מבעלים פרטיים לתקופה מוגבלת תמורת 32 שקלים למ"ר לשנה לצורך גידולי שלחין ובעל. עם השנים, בהיעדר הסכם בכתב באשר לדמי השכירות, התעוררה מחלוקת בנוגע לגובה דמי השכירות, וזו הגיעה לבית משפט השלום בחיפה.

בית המשפט מינה שמאי מטעמו כדי לקבל חוות דעת באשר לשווי דמי השכירות הראויים במקרקעין, 18.338 דונם, בתקופה שבמחלוקת (מתחילת 2006 ועד תחילת אוקטובר 2011).



השמאי הציג לבית המשפט שתי חלופות. האחת, לפי תשואה שנתית של חמישה אחוזים משווי החלקות שנקבע כממוצע של עסקאות השוואה לקרקעות סמוכות שבייעוד חקלאי. השנייה, לפי מחירי שכירות לקרקע שלחין ולקרקע בעל.

בשיטת התשואה השנתית (שיטת שווי השוק של הקרקע), חושבו חמישה אחוזים משווי הקרקעות בסך 971,914 שקלים (מכפלת השטח של 18,338 מ"ר בממוצע עסקאות ההשוואה, שהיה 53 שקלים למ"ר) למשך התקופה האמורה, ובמעוגל התקבל סך של 300 אלף שקלים.

בשיטת השימוש בפועל כקרקע חקלאית לגידולי שלחין ולגידולי בעל, חושבו דמי השכירות בהתאם לנתוני סקר מחירי שכירות.
במעוגל התקבל סך של 25 אלף שקלים.
"שאלת הבחירה בין שתי השיטות", אמר השופט אורי גולדקורן, "אינה סוגיה שמאית גרידא, אלא מעורבות שבה שאלות של עובדה - טיב הקרקע, גודלה, מקומה, השימוש שנעשה בה, ייעודה וכיוצא בזה - ושל משפט". הכלל לפי הפסיקה הוא כי אמת המידה לחישוב התעשרותו של מי שהשתמש במקרקעי זולתו אינה נזקו של הזולת, אלא טובת ההנאה שהפיק המשתמש מהשימוש במקרקעין לצרכיו.

מאחר שהקיבוץ הוא שוכר של מקרקעין חקלאיים, קבע השופט שיש להעדיף את שיטת השימוש בפועל ולהעריך דמי שכירות ראויים שצדדים סבירים - משכיר מקרקעין חקלאיים ושוכר שלהם - היו מגיעים אליהם בהסכמה חופשית. לא שווייה המיטבי של הקרקע יובא בחשבון, אלא השימוש שעשה הקיבוץ בפועל לגידולי שלחין ובעל. בחיפוש אחר דמי שכירות, שייקבעו בין צדדים סבירים בשוק חופשי של השכרת מקרקעין לגידולים אלו, לא יובאו בחשבון נתונים מעסקאות של המִנהל, שאינו שחקן שווה-כוחות רגיל בשוק השכרת קרקע חקלאית.

משכך, פסק השופט, דמי השימוש הראויים לתקופה שמשנת 2006 ועד תחילת אוקטובר 2011 שעל הקיבוץ לשלם למשכירים, הם 25 אלף שקלים.