יותר ויותר קיבוצים מתקדמים לקראת נקודת הזינוק למסלולי השיוך. שאלות לא מעטות הנוגעות לשיוך הגיעו אלינו, והמכנה המשותף להן הוא הרצון לדעת כיצד מבוצע החישוב שלפיו נשלם דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

עוד סיפורים משפטיים מקיבוצים:
ערבות הדדית על תנאי
שדות ים: בנה של המנוחה החזיק את הדירה כבת-ערובה
בג"ץ הקרקעות: המדינה תומכת בחלופת השיוך

בעזרת עו"ד רותם ליכטנשטיין, שותף ומנהל תחום שיוך הדירות במשרד שלמה כהן ושות', מבקש המדור להסביר לקוראים את התחשיב הכספי (מנקודת מבטו של חבר הקיבוץ) בכל אחת מחלופות השיוך. העניין מורכב ויורד לפרטים, אך שם כידוע נמצא הכסף.

שלושה מסלולים, מפרט עו"ד ליכטנשטיין, עומדים לרשות חברי הקיבוצים, ומשמעות כל אחד מהם היא עסקה מסוג אחר שבין הקיבוץ או החבר לבין רמ"י, עסקה שבה משלמים הקיבוץ או החבר לרמ"י דמי היוון, שהם למעשה הערך הכלכלי הנוכחי של המגרש. לכל מסלול היבט חברתי וכלכלי שונה, מנקודת המבט של הקיבוץ או של החבר, ועל כך בעיקר נסובים הדיונים הפנימיים בקיבוצים.



מסלול 1:
הנחה של וותק
המסלול הראשון הוא המסלול הוותיק, ולא ניתן עוד להצטרף אליו אלא רק לעבור ממנו לחלופה אחרת. מסלול זה מייצר שיוך קנייני ישיר, כלומר רישום מגרש המגורים על שם החבר. זוהי החלטה 751, המעניקה לכל בית אב של חבר ביום הקובע הנחה בדמי ההיוון הנגזרת מוותק החבר. בעד כל שנת ותק, עד ליום הקובע שעליו החליטה בשעתו אספת החברים, תינתן לחבר הנחה בגובה 2% מהערך המלא של המגרש (באזור המרכז ההנחה היא בגובה 1.83% בגין כל שנת ותק), ובלבד שלחבר היו לכל הפחות 15 שנות ותק ביום הקובע.

לכל חבר שהיה חבר ביום הקובע (גם אם לא צבר 15 שנות ותק) ניתנת אפשרות להשלים את השיוך בתשלום נדחה. במקרה זה יהיה עליו או על יורשו לשלם את דמי ההיוון לכל המאוחר לעת העברת הזכויות (ההורשה אינה מהווה העברת זכויות לעניין זה). על החבר להוסיף ולשלם את רכיב המע"מ בגין העסקה, ותשלום זה אינו ניתן לדחייה.

מסלול 2:
עסקה דו-שלבית
החלטה 1456 (979 על גלגוליה): מסלול זה מעניק אף הוא זכות קניינית ישירה, והמגרש יירשם בסופו של דבר על שם החבר. גם החלטה זו מעניקה הנחה לחבר בהשוואה לערך המגרש המלא, אם כי באופן שונה. ההחלטה מייצרת שטח המכונה "חלקת המגורים", ומספר המגרשים בו נקבע לפי חישוב מספר בתי האב ביום 27 במרץ 2007 או לפי תקן הנחלות של הקיבוץ (הנמוך מהם), כפול 2.34. אם לדוגמה מספר בתי האב עמד על 130 ותקן הנחלות על 100 - חלקת המגורים תכיל 234 מגרשים. בעד כל מגרש בחלקת המגורים ישולם לרמ"י תשלום שהוא 33% מערך המגרש.

עו"ד ליכטנשטיין מסביר שמדובר בעסקה דו־שלבית. תחילה משלם הקיבוץ סך 3.75% מערך הקרקע ביחס לכלל המגרשים בחלקת המגורים (סכום שהקיבוץ נוהג לגלגל לפתחו של החבר), ובשלב השני משלם החבר את היתרה (29.75%).

מי שהיה חבר עוד לפני 27 במרץ 2007 זכאי לדחות את תשלום היתרה, אלא אם יש לו בפועל שטח בנוי של יותר מ-160 מ"ר, שבגינו הוא ישלם גם כאן דמי היוון בסך 33%, אך ללא אפשרות לדחיית התשלום. ההחלטה מאפשרת מספר מסלולים ביחס לתשלום הנדחה, ואף מתירה לחברים שמלאו להם 55 שנים להימנע כליל מביצוע העסקה.
חבר חדש (שהתקבל לקיבוץ לאחר 27 במרץ 2007) שיוקצה לו מגרש בחלקת המגורים, ישלם באופן זהה לחבר ותיק (השלמה של 29.75%), אך ללא אפשרות לתשלום נדחה. בעד כל מגרש מחוץ לחלקת המגורים, דהיינו מעבר לכמות המחושבת של המגרשים בתוך חלקת המגורים, ישולמו דמי היוון מלאים (91% במרכז הארץ).

בחלופה זו, מבהיר עו"ד ליכטנשטיין, כמו בקודמתה, ניתנת זכות קניינית מלאה לחברים, אך הקיבוץ יכול לקבוע מגבלות מסוימות, בשים לב לדינים הקיימים, באשר לזכות לקניין ולתקנות הנוגעות לשיוך דירות בקיבוץ המתחדש.

מסלול 3:
הקיבוץ חוכר ראשי
המסלול השלישי, הידוע בשם "חלופת האגודה" (החלטה 1447), שונה במהותו מקודמיו. ראשית, רכישת המגרשים מבוצעת בידי הקיבוץ בלבד, אף שהוא יכול לגלגל את התשלום לפתחם של החברים. הקיבוץ נשאר החוכר הראשי מול רמ"י, והוא מעניק לחבריו זכות לחכירה משנית.

שנית, הרכישה כוללת את כלל מגרשי המגורים של היישוב (כפי שהוגדר בהחלטת ועדת התכנון הארצית במסגרת תמ"א 35), והיא ניתנת לביצוע בהינף אחד (כלומר ברכישה מרוכזת אחת של כל המגרשים), או לחלופין בשלבים ועד שלושה הינפים (בפעימה הראשונה יש לרכוש לפחות את כל כמות המגרשים המחושבת לפי נוסחת "חלקת המגורים" שנקבעה בהחלטת 1456). שלישית, יש לשלם את דמי ההיוון ללא כל אפשרות לתשלום נדחה.

לפי חלופה זו, מרחיב עו"ד ליכטנשטיין, לכל מגרש מבוצע תחשיב שנקודת המוצא שלו היא כמה היה משולם בגינו לפי החלטה 1456, וביצוע הפחתת היוון בהתייחס למגרשים המיועדים לחברי