"השימוש רב-השנים שנעשה על ידי הקיבוץ במקרקעין, בידיעת מנהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל - י"ד), אינו מקנה לו זכות כלשהי במקרקעין", וגם לא מעניק לו "חסינות" מפני תביעה שהגיש כנגדו המנהל לסילוק ידו של הקיבוץ ממקרקעין מסוימים.

עוד על קרקעות וקיבוצים:
חורשים: אסור לקבור על "קרקע חקלאית"
חצרים: הקיבוץ שכר קרקע שהוכרזה כאתר עתיקות
כל הסיפורים גם בסלולרי: הורידו את האפליקציה החדשה של mynet

כך פוסקת השופטת כאמלה ג'דעון, מבית משפט השלום בנצרת, בתביעה שהגיש מנהל מקרקעי ישראל, באמצעות עו"ד רן עמיאל, ובה עתר להורות על סילוק ידם של קיבוץ אפק ומפעל תעשייתי הנמצא בשליטתו ממקרקעין של הקיבוץ, וכן לחייבם לשלם למנהל דמי שימוש ראויים בעד השימוש בקרקע.

בשנות הארבעים של המאה הקודמת, מתארת השופטת, הקצו המדינה ורשות הפיתוח לקיבוץ אפק קרקעות, שאמורים היו להוות את משבצת הקבע של הקיבוץ, לפי חוזה חכירה שייחתם בין הצדדים בעתיד. ההקצאה בוצעה לפי חוזה שכירות (משבצת, דו-צדדי) המתחדש מדי שנים מספר. לטענת המנהל, לפי המערכת ההסכמית בין הצדדים רשאי הקיבוץ לנצל את השטח העליון של הקרקע - אך ורק לצורכי חקלאות ולהקמת יחידות מגורים ומבני ציבור.

בשנת 1986 הקים אפק את המפעל - על מגרש שהוא חלק מהמקרקעין שלו, ששטחו 12.8 דונם, לפי היתרי בנייה - ושילם את היטלי ההשבחה. במהלך שנות התשעים פנה המִנהל אל הקיבוץ בדרישה להסדיר את השימוש התעשייתי במקרקעין, המפר, לטענת המִנהל, את המותר לפי ההסכם עם הקיבוץ.

הפתרון שנמצא היה בדמות החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 441 ("החכרת קרקע לדורות לצורכי מפעל של קיבוצים"), שקבעה כי קרקע המשמשת למפעל תוחרג משטח המשבצת, ולגביה ייחתם חוזה חכירה בנפרד.

בשנת 1993 יזם הקיבוץ תב"ע, במסגרתה שונה ייעוד המקרקעין למטרת תעשייה. מאז התנהלו בין הצדדים מגעים ארוכים כדי להסדיר את השימוש התעשייתי במקרקעין, אך מחלוקת כספית בנוגע לגובה דמי החכירה המהוונים שיחולו על העסקה, מנעה את הוצאתה אל הפועל.

קיבוץ אפק והמפעל, באמצעות עו"ד דורון אלקיים, מתגוננים מפני תביעת הפינוי, וטוענים שאין כלל למנהל זכות לסלקם מהמקרקעין. הם מוסיפים ואומרים שדרישותיו הכספיות של המִנהל מופרזות, ושבכך מסכל המִנהל, בחוסר תום לב קיצוני, את ההתקשרות בחוזה חכירה מהוון לגבי קרקע המפעל.

השופטת מוצאת שבהיעדר חוזה חכירה-לדורות לגבי המקרקעין (המהווים את משבצת הקבע של הקיבוץ), היה השימוש שנעשה על ידי אפק, מאז היווסדו, בהתאם לחוזה שמתחדש מעת לעת. המשמעות היא שקיבוץ הוא "בר רשות חוזית בקרקע המשבצת", והשימוש שהוא עושה בקרקע כפוף למערכת החוזית הקיימת בינו לבין המנהל.

חוזה שכירות, שמתחדש מדי פעם, אינו יכול להקנות זכות קניין מסוג בעלות במקרקעין, ואין לקיבוץ, אומרת השופטת, זכות קנויה לקבלת חוזה חכירה לדורות לגבי המקרקעין, במיוחד כאשר השימוש שהוא עושה במקרקעין חורג מהרשות החוזית שניתנה לו, על פי טענת התובע.

עוד בוחנת השופטת את השאלה אם יש לאפק "רשות בלתי-הדירה", שאינה ניתנת לביטול, להוסיף ולהשתמש במקרקעין, כתוצאה מהשימוש שעשה בהם בידיעת המנהל, שגם ידע על קיום המפעל מעת הקמתו ואף הסכים להוצאת היתר בנייה לגביו.

השופטת משיבה על כך בשלילה ואומרת כי השימוש התעשייתי רב-השנים במקרקעין אינו מעוגן בהסכם מפורש בין הצדדים, והקיבוץ אינו משלם תמורה בעד שימוש זה (להבדיל מדמי השכירות המשולמים על־ידו עבור קרקע המשבצת המיועדת לחקלאות). לכן, ידיעת המִנהל על שימוש זה, והימנעותו מלסלק את ידו של הקיבוץ מהמקרקעין, יכולות ליצור "רשות מכללא חינם" (שאין בגינה תמורה) הניתנת לביטול בכל עת, אך אינן יכולות להיות טענת הגנה מפני תביעת פינוי.

השופטת קובעת כי למִנהל הזכות להורות על סילוק ידם של הקיבוץ והמפעל מהמקרקעין, בהתקיים הנסיבות המצדיקות זאת. עוד דוחה השופטת את טענות הקיבוץ כי התנהגותו של המנהל הכשילה את ביצוע העסקה.

היא מוצאת כי מאז שנת 1994 התקיימו דיונים בין הצדדים והוגשו השגות וערעורים על שומת המנהל,
באשר לשווי הקרקע ולדמי ההיוון הנגזרים מכך. הפערים הגדולים בקביעת שווי המקרקעין - הם שמנעו את מימוש החתימה על חוזה חכירה לגבי קרקע המפעל, אומרת השופטת.

בהיעדר זכות לחוזה חכירה מהוון רטרואקטיבי, אומרת השופטת, יש לבחון מהו גובה דמי השימוש הראויים שעל הקיבוץ לשלם לתובעת בגין המקרקעין, עבור תקופה של שבע שנים קודם להגשת התביעה.

לשם כך מינה בית המשפט מומחה מטעמו, שהעריך את שווי הקרקע. השופטת מקבלת את טענות הקיבוץ כי דמי השימוש הראויים הם בשיעור של 5% משווי הקרקע (ולא 6% כעמדת המנהל), וכן מסכימה עם טענת אפק כי יש לערוך את החישוב לפי השימוש בפועל, ולא לפי מלוא קיבולת