קורא שאל: בעקבות השאלה והתשובה שעסקו בהשכרת חלק מדירה בקיבוץ, אבקש להוסיף ולשאול: האם יש מניעה שחברים, בקיבוץ שקיבל החלטה בדבר שיוך דירות, ישכירו את דירותיהם לאחרים? האם יכול הקיבוץ לאסור זאת על החברים? האם צריך החבר לשלם למנהל מקרקעי ישראל חלק מפירות ההשכרה? מהם ההבדלים בנושא זה בין "שיוך קנייני" ל"שיוך חוזי"?

עוד שאלות ותשובות משפטיות מקיבוצים:
למה מעכבים את השיוך? עוד תשובות
כמה פעמים מותר להיבחר להנהלת הקיבוץ?
עוד עניינים משפטיים וסיפורים קיבוציים בעמוד הפייסבוק של "ידיעות הקיבוץ"

ויש תשובה: עורכי הדין חגי שבתאי וענבל זוסמן ("חגי שבתאי, שפירא משרד עורכי דין") אומרים שכיום נהוגים שני "מצבי שיוך", בהם פועל קיבוץ: הראשון "שיוך חוזי", והשני "שיוך קנייני". מתכונת נוספת שקיימת, הקרויה "שיוך זכויות הוניות" או בשם דומה, אינה מהווה שיוך ריאלי של הדירה עצמה, אלא רק סוג של התחייבות לקבל את ערך הדירה.

בשיוך חוזי - נחתם חוזה בין החבר לקיבוץ, המסדיר את מערכת היחסים ביניהם בנוגע לבית המגורים. בהליך זה, נותר הקיבוץ בעל הזכויות במגרש, מבחינת מנהל מקרקעי ישראל, ואין כל קשר חוזי ישיר בין החבר לבין המנהל.

בשיוך קנייני - מקבל החבר מגרש ישירות ממנהל מקרקעי ישראל, בחוזה חכירה לדורות, עליו חותם החבר מול המנהל, ולקיבוץ אין זכויות במגרשו של החבר.

יודגש: עד להשלמת הליך שיוך דירות בקיבוץ בדרך של חתימת חוזים פרטניים עם כל חבר וחבר, הקיבוץ הוא בעל הזכויות הבלעדי בדירות החברים, ויש לו זכות מוחלטת להחליט מה ייעשה בהן. לאחר השלמת הליך השיוך, מועברות לחברים הזכויות בדירות המגורים, בהתאם להליך השיוך עליו החליט הקיבוץ ("חוזי" או "קנייני").

יחסי המשכיר והמִנהל
בשני "מצבי השיוך" הללו קיימת הסדרה של היחסים הפנימיים בין הקיבוץ לבין החבר בכל הנוגע לשימוש בדירה, לרבות התייחסות לאפשרות של החבר להעביר את הזכויות בדירה, כולן או חלקן, לצד שלישי, בדרך של מכירה, ירושה או השכרה. לרוב נעשית ההסדרה בהחלטות האסיפה הכללית של הקיבוץ, ובהסכם אישי שנחתם בין כל חבר וחבר לבין הקיבוץ. במסגרת הסדרת היחסים בין החבר לקיבוץ, כחלק מהליך שיוך הדירות, רשאי הקיבוץ להטיל מגבלות על הסחירות של דירות החברים, לרבות על אפשרות ההשכרה שלהן לאחרים.

בשיוך דירות חוזי, לקיבוץ קיים חופש רחב יותר להגביל סחירות, שכן הוא נותר בעל הזכויות במגרש. לכן, במצב זה, יכולות ההגבלות להיות גורפות, עד כדי איסור על השכרת דירה או חלק ממנה.

לפי ההסדר שאושר עם מנהל מקרקעי ישראל, דורש המִנהל מהקיבוצים שמשכירים דירות תשלום בגובה 5% משכר הדירה. תשלום זה אמור לחול גם במקרים בהם חבר אשר קיבל זכויות בדירה במסגרת שיוך דירות חוזי - משכיר את דירתו או חלק ממנה, שכן, כאמור, הקיבוץ נותר בעל הזכויות במגרש מבחינת המנהל.

דרישה זו של המנהל מדגישה את הצורך של הקיבוץ להתנות באישורו פעולה של השכרת דירות על ידי חברים, בין היתר כדי שלא יימצא מפר את ההסדר עם המנהל ואת מערכת היחסים החוזיים עם המנהל, והן כדי שעלות התשלום למִנהל, אם וככל שתהיה כזו - תחול על החבר או על השוכר ממנו, ולא על הקיבוץ עצמו.

תנאים מגבילים למשכיר
בהליך שיוך קנייני - הזכויות הקניינות בדירה הן של החבר. לכן, אין זה סביר למנוע מהחבר כליל את השכרת דירתו (כולה או חלקה, בכפוף להגבלות הקיימות על "פיצול דירה"). בקיבוץ בו מתקיים שיוך קנייני, מציעים עורכי הדין חגי שבתאי וענבל זוסמן שהקיבוץ יקבע כי השכרתה של דירה על ידי חבר, לרבות חלק מדירה, תהיה כפופה לתנאים שונים, ובהם: אישור זהות השוכר בידי הקיבוץ, הגבלת תקופת השכירות, דרישה שהשוכר יתחייב לשלם תשלומים שונים לקיבוץ (חשמל, מים, מסי קהילה, מסי ועד מקומי, ארנונה, אם הקיבוץ משלמם במרוכז, וכיו"ב).

עורכי הדין מציעים כי החבר יהיה כפוף ל"תנאים מגבילים" אלה של הקיבוץ גם במסגרת של חתימה על חוזה אישי מול הקיבוץ, וגם מכוחן של החלטות האסיפה בקיבוץ, שמחייבות את החברים. ככלל, מדגישים עורכי הדין שבתאי וזוסמן, המגבלות המתוארות לעיל שחלות על החבר במקרה של השכרת דירות אינן נובעות מהמצב הפיזי של הדירה או משטחה, ותכליתן העיקרית היא לנסות ולשמור על המבנה הדמוגרפי של הקיבוץ,
אופיו הכפרי וזהות הדיירים המתגוררים בתחומו, במיוחד כשאינם חברי האגודה.

מובן שהשימוש בדירה צריך להיעשות לפי החוק, בהתאם לתוכנית המתאר החלה על הקרקע, ואין צורך לומר כי כל בנייה הטעונה היתר בנייה - חייבת להתבצע לפי היתר בנייה שניתן כחוק.

שימוש בדירה על ידי חבר שלא בהתאם לכך, עלול להיות בגדר עבירה על החוק. בשיוך דירות קנייני - אין "חשיפה ממשית" של הקיבוץ, שכן הוא אינו עוד בעל הזכויות במגרש ובדירה. לעומת זאת, בשיוך דירות