חבר ותיק ומודאג שואל: "אצלנו בקיבוץ, במסגרת תהליך שיוך דירות, במתווה שבו בחרנו, אנחנו עומדים לחתום על חוזה חכירה. במסמך שהוגש לנו לחתימה כתוב בין השאר שהחכירה על פי חוזה זה תהיה לתקופה של 98 שנים בלבד, ללא זכות לתקופה נוספת.

93 אחוזים מקרקעות המדינה מוגדרים כמקרקעי ישראל. צילום: משה מילנר, לע"מ

"אותי מעניין מה מעמד הבית אצל הבנים החוזרים לקיבוץ ומשקיעים את מיטב כספם כדי לבנות כאן את ביתם. האם כעבור 98 שנה 'ייתלש הבית' מהמגרש (שלפי האמור בחוזה החכירה, לא תהיה לחבר עוד זכות לחכור?), או שמא ימשיך הבית להיות שלו, ללא כל זכות על הקרקע שעליה הוא בנוי? ומה באשר לערך הבית והמגרש? שלא נמצא עצמנו מתגוררים על 'אדמות הכנסיה' בירושלים, וחוששים מירידה בערך הנכס כתוצאה מאי הארכת תקופה החכירה בתום התקופה הנוכחית".

המדור משיב: 93 אחוזים מקרקעות המדינה מוגדרים כמקרקעי ישראל, והם כוללים קרקעות בבעלות המדינה (69 אחוזים), בבעלות רשות הפיתוח (12 אחוזים) ובבעלות קק"ל (12 אחוזים).

כל מקרקעי ישראל מנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מתוך שמירה על העיקרון שאין להעביר בעלות במקרקעי ישראל, ולכן מתכונת מתן הזכויות היא בדרך של חוזי חכירה (שזו שכירות לתקופה העולה על 25 שנים). במקרה שמציין השואל, מדובר בתקופת חכירה מצטברת של 98 שנים.

עו"ד אופיר לוי (חגי שבתאי, שפירא - עורכי דין) אומר כי השאלה שמציג השואל טובה לכל אותם חוכרים בארץ שיש להם חוזי חכירה עם שתי תקופות חכירה (כל תקופה היא 49 שנים), והנמצאים כיום במימוש תקופת החכירה השנייה שלהם. איש אינו יודע אם בתום התקופה השנייה של 49 השנים תדרוש הרשות תשלום בעד חידוש החכירה, אך המגמה המסתמנת, מציין עו"ד לוי, היא שבחוזי החכירה למגורים, שלא כבתעסוקה, אין תשלומים בחידוש תקופת החכירה.

אופיר לוי. צילום: עדי שבתאי פפו

במסגרת הרפורמה שבה החל רמ"י, מציין עו"ד לוי, הסתמנה כוונה בהחלטות שונות ובהצעות החלטה של מועצת מקרקעי ישראל להקנות לחוכרים, בקרקע המיועדת למגורים, בעלות פרטית. אכן, מדובר בעיקר במגזר העירוני, אבל הייתה התייחסות גם למגרשים שעברו שיוך, ושגם בהם ניתן יהיה לעבור מחכירה לבעלות.

בעקבות בג"ץ של האגודה לצדק חלוקתי, הוקפאו החלטות הנוגעות למגזר החקלאי, ומועצת מקרקעי ישראל עתידה לקיים דיון בהצעות החלטה חדשות. יש לראות אפוא אם המגמה של רמ"י - לפחות בכל הקשור למגורים, להתנתק מההחכרה ולאפשר מעבר לבעלות פרטית - תחול גם על מגרשים שעברו שיוך, ובאילו תנאים.

השמאית נחמה בוגין מוסיפה כי יש להבחין כמובן בין המבנה עצמו לבין הזכויות בקרקע. ערכו של המבנה בתום תקופה חכירה של 98 שנים הוא זניח. לדעתה, גם בכל הקשור לזכויות בקרקע של בית המגורים תהיה המגמה המשך הארכת חכירה לתקופה נוספת בתום 98 השנים הראשונות, בתשלום גבוה או בתשלום סמלי.

"בהיבט השמאי של השאלה", אומרת בוגין, "יש לזכויות הבנייה בחכירה מהוונת - שבה שולמו מראש דמי החכירה לכל תקופת החכירה - שווי הקרוב מאוד לבעלות, כך שגם בהיבט זה של השווי אין מקום לדאגה".

נחמה בוגין. צילום: עמית ישראלי

המדור מוסיף כי בפסיקה הקיימת נותנים שופטים ביטוי לדעה שלפיה חכירה לדורות - ובעיקר לתקופה כה ממושכת - קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות. תקופת החכירה הממושכת, שמבחינה מעשית היא כצמיתות, מצביעה על כוונה להגיע ככל הניתן לתוצאה הקרובה ביותר לבעלות בכל הנוגע לשימוש במקרקעין ולניצולם.

"אין דין אדמות הכנסייה כדין אדמות מקרקעי ישראל", אומר המדור. "ועדיין, נכון להיום", מוסיפה בוגין, "השוק אינו חושש באדמות המינהל מאורך התקופה".