יד מרדכי. צילום: יעקב דרומי

על החשיבות שבניסוח "סעיף האופציה" להארכת הסכם שכירות יְלמד הסיפור הבא: יד מרדכי השכיר לאדם דירה בשטח הקיבוץ. השוכר השתמש בדירה לפי הסכמי שכירות מאז שנת 2013, וההסכם האחרון הסתיים ביוני 2019. בהסכם נכלל סעיף שקבע שהשוכר יהיה רשאי להודיע 90 יום לפחות לפני תום תקופת השכירות על רצונו להאריך את תקופת ההסכם בשנה נוספת (וכך במשך חמש שנים נוספות), ואילו הקיבוץ יהיה רשאי להודיע על הסכמתו או על התנאים להארכת התקופה. בהיעדר הסכמה בדבר המשך תקופת השכירות, על השוכר לְפנות את הדירה ואת שטח הקיבוץ. פשוט ומובן? כנראה לא.

בסוף 2018 הודיע הקיבוץ לשוכר שלא יוכל לחדש את החוזה עימו, עקב הצורך בדירה לבנים חוזרים. השוכר ניסה לבטל את רוע הגזֵרה, ולאחר שהודיע שהוא מבקש להתקבל כחבר, נאות הקיבוץ להשכיר לו את הדירה למשך שנה נוספת, ובתנאי שבמהלך אותה שנה יחל השוכר בהליכי קליטה בקיבוץ. השוכר סירב ודרש שיוכל להמשיך ולשכור את הדירה למשך כל התקופות שנקבעו בהסכם. משלא נחתם הסכם חדש, הגיש הקיבוץ - באמצעות עורכי הדין עומר כהן ורועי כנפו (שלמה כהן ושות') - תביעה לבית משפט השלום באשקלון לפינוי השוכר מהדירה.

בבית המשפט טען השוכר שאין בכוונת הקיבוץ לאכלס את הדירה בבנים חוזרים, והצביע על דירות סמוכות הממשיכות להיות מושכרות ללא כל הגבלה. "מייד לאחר שהסתיים השיח בין הצדדים", טען השוכר, "פרסם הקיבוץ מסמך מדיניות השכרת דירות, ולפיו תוגבל השכרת הדירות למשך חמש שנים לשוכר אחד".

השוכר ביקש מבית המשפט לקבוע שניתנה לו אופציה לשכור את הדירה לתקופות נוספות. לטענתו, הקיבוץ זכאי שלא לקיים את "סעיף האופציה" רק אם הוא זקוק לדירה לצרכיו (למשל, לבנים חוזרים). השוכר סיפר כי ילדיו לומדים בבתי הספר בקיבוץ, ובהסתמך על מגוריו בקיבוץ הוא הקים עסק באזור. מנגד השיב הקיבוץ שאין מדובר באופציית הארכה (זכות של השוכר להאריך ללא תנאי), אלא במתן אפשרות לשוכר לבקש להאריך את תקופת השכירות, כאשר לקיבוץ שיקול דעת מוחלט אם להאריך את ההסכם, אם לאו.

השופטת סבין כהן למדה מעדות נציג הקיבוץ שדרישת הפינוי לא באה על רקע כוונה לאכלס את הדירה בבנים חוזרים, אלא ממדיניות של הקיבוץ שלא להאריך הסכמי שכירות לתקופה העולה על חמש שנים, מתוך חשש שמא יבקשו השוכרים בעצם המגורים בקיבוץ לרכוש זכויות קנייניות כלשהן במושכר.

היא התרשמה שגם הקיבוץ ראה בסעיף מעין אופציה לשוכר להמשיך ולשכור את המושכר, אלא אם כן תהיה לקיבוץ סיבה ראויה שלא להאריך את ההסכם.

משכך היא דחתה את פרשנות הקיבוץ שלפיה יש לו זכות מוחלטת שלא להאריך את ההסכם, והסבירה שלפי פרשנות זו לא היה צורך בהכללת הוראה זו בהסכם, שכן ממילא הצדדים יכלו בתום תקופת השכירות לנהל משא ומתן באשר להארכת ההסכם או ביטולו. הוספת סעיף המציין את זכותו של השוכר להודיע על כוונתו להמשיך ולהתגורר במוזכר, מצביעה על כך שהקיבוץ הכיר בזכותו זו להמשיך ולהתגורר במושכר, כאשר בנסיבות מיוחדות נשמרת לקיבוץ הזכות להחליט כי זכות זו נדחית מפני שיקולים שונים.

"זכות שניתנה לצד בהסכם - יש לקיים בתום לב ולא באופן שרירותי", אמרה השופטת. היא דחתה את תביעת הקיבוץ לפינוי השוכר, חייבה את הקיבוץ בהוצאות השוכר בסך אלף שקלים, וקבעה שאם לא ייחתם הסכם שכירות בין הצדדים - ימשיכו לחול תנאי ההסכם הקיים, כולל זכותו של השכור להארכת ההסכם לתקופות נוספות כאמור בהסכם. "רק בהתקיים נסיבות סבירות שלא להאריך את הסכם השכירות", סיכמה השופטת, "זכאי הקיבוץ שלא להאריכו".